Povijest američkog sna

Gradnja stambenih područja u Sjedinjenim Državama započinje razvojem zemljišta i pripremom mjesta za izgradnju. Zemljište je podijeljeno na pojedinačne parcele, pripremaju se ulice, grade se kanalizacijski i kišni odvodi, napajaju se električnim mrežama, plinskim i telefonskim vodovima, a tek tada započinje gradnja kuća. Takve parcele priprema i gradi jedna tvrtka, a o takvoj gradnji već sam detaljno pisao, ali nije uvijek bilo tako.

Danas ću ispričati priču o "američkom snu" iz razdoblja 1900 - 1940-ih i razmotriti mogućnosti takve izgradnje za stanovništvo s financijskog stajališta.

Do dvadesetog stoljeća većina spavaćih područja bila je relativno mala, a nova područja rasla su se oko postojećih produžujući već izgrađene ulice. Nisu postojali državni zahtjevi za programere, jer tvrtke programera zapravo nisu postojale. U to su vrijeme samo zgrade središnjih dijelova grada bile strogo uređene radi očuvanja ljepote.

Tvrtke su prodavale zemljište za individualnu gradnju, a nakon što je kupio zemljište, vlasnik je već samostalno naručio kuću od bilo koje građevinske tvrtke. Nakon nekog vremena, tvrtkama koje prodaju zemlju, postalo je jasno da će biti mnogo isplativije prodati zemlju na područjima s gotovom infrastrukturom umjesto na pojedinačnim parcelama. Tako se rodio izraz "kotarska gradnja".

Jedno od prvih područja ove vrste izgradili su 1927. godine dvije neovisne tvrtke pod vodstvom dvojice arhitekata - E. Bostona, u blizini grada Baltimorea, i D. Nicholasa, u predgrađu Kansas Cityja.

Okruzi su se sastojali od oko 6.000 kuća s 35.000 stanovnika. Budući da je izgrađeno područje u oba slučaja vrlo veliko, programeri su morali riješiti niz novih pitanja izgradnje kompletne infrastrukture područja u obliku škola, trgovina i najbližih poslovnih zgrada. U ovom slučaju, samo tehničke i komunikacijske linije nisu bile dovoljne, a tada su arhitekti odlučili uvesti prve standarde za razvoj stambenih područja.

Tako se odjednom rodilo nekoliko udruga arhitekata i građevinara koje danas reguliraju većinu aspekata izgradnje spavaćih područja, naime Nacionalno udruženje za urbanizam i Američki institut za urbanu gradnju. Uz uredbu i zakone koji se odnose na građevinske standarde, udruge su pomogle novim tvrtkama da stvore područja dizajna i uređenja, što je uvelike olakšalo život potencijalnim kupcima, jer su tvrtke počele pružati master plan razvoja.

No s pojavom ekonomske depresije, pitanje izgradnje područja za spavanje privremeno je zamrznuto: većina ljudi je zapala u novčanu situaciju. Pitanja daljnjeg poboljšanja područja morala su privremeno biti odgođena do boljih vremena. Već 1929. predsjednik G. Hoover počeo je sazivati saslušanja o stambenom pitanju u trenutku kad je depresija tek počela, a građevinske tvrtke počele su užurbano zamrzavati građevinske projekte zbog insolventnosti stanovništva. No, prije dolaska F. Roosevelta u upravu, kardinalni zakoni nisu usvojeni.

Tada su vlasnici kupili kuće odmah, tako da su si samo bogati i dobrostojeći ljudi mogli priuštiti život u spavaćim mjestima, čak ni srednja klasa nije si mogla priuštiti takav život. U razdoblju od 1910. do sredine 1920-ih, banke su privatnim hipotekama davale fizičke osobe s dobrom solventnošću u razdoblju od 2 do 5 godina, ali su i dalje ovi zajmovi bili „skupi“ za srednju klasu. Iako je vrijedno napomenuti da su prvi masovni pokušaji kreditiranja stanovništva napravljeni već 1932. godine nakon što je vlada usvojila zakon o kreditima za privatne nekretnine.

Do 1933., zbog nesolventnosti kuće, primljene na zajmove 1932., vlasnici odlaze brzinom od oko 1.000 dnevno. Nije iznenađujuće da je predsjednik F. Roosevelt, kada je došao u Bijelu kuću, vidio jednu od komponenti gospodarskog oporavka u pružanju dobrog stanovanja stanovništvu. Predsjednička uprava rekla je: ako su ljudi sretni kod kuće, onda će biti sretni i na poslu.

Stoga je 27. lipnja 1934. godine vlada potpisala predsjednik usvojio jedan od najvažnijih zakona za izgradnju stambenih područja - Savezni zakon o kreditiranju stanovništva za kupnju privatne nekretnine.

Prvi put u povijesti zemlje vlasnici kuća dobili su priliku zaštititi svoju hipoteku od rasta ili pada cijena za 80%, a sam kredit izdala je vlada na razdoblje od 15 godina uz 5% godišnje.

Sam program trajao je 3 godine, ali upravo je tijekom ove tri godine stanovništvo srednje klase prvo dobilo priliku kupiti kuću u predgrađu, došlo je do porasta u izgradnji stambenih područja. Upravo se u tom razdoblju rodio izraz "američki san".

Do treće godine postojanja programa kamatna stopa je smanjena na 3%, a rok zajma je povećan na 20-25 godina, a oni koji su dobili kredit po višoj stopi mogli su proći kroz refinanciranje.

Sljedeća faza intenziviranja gradnje pada na razdoblje Drugog svjetskog rata, kada su se njezini sudionici postepeno vraćali, kojima je država pružala ne samo pomoć u obliku različitih subvencija, već je i pružala dobar posao. Uvijek su prvi angažirani branitelji. Usput, ovaj princip i danas vrijedi. Gradnja kuća za vojnike dobila je još veće ubrzanje nakon usvajanja zakona o pomoći veteranima 1944. godine, ili takozvanog zakona "prava vojnika", koji je zajamčio hipoteku s malim postotkom države za kupnju nekretnina nakon isteka vojnog ugovora i nakon otkaza vojnika.

Prva masovna područja s punom infrastrukturom počela su se brzo razvijati u Kaliforniji, gdje je od 1941. do 1944. godine sagrađeno 2.300 kuća za ratne veterane.

U to vrijeme tvrtke počinju graditi područja po već poznatom rasporedu danas: s parkovnim površinama, uredskim zgradama, školama, trgovinama i vrtićima.

Spavaća područja već prestaju biti područja i postaju neovisne općinske jedinice sa svojim imenima, poštanskim brojevima, telefonskim brojevima. Većina stanovništva u takvim područjima radi unutar grada, ali dio stanovništva dobiva posao izravno unutar takvih područja. Mala poduzeća počinju se širiti iz središta grada u njihove periferije, što dodatno pospješuje razvoj stambenih područja.

Istovremeno, zahtjevi za korištenje zemlje počinju se pooštriti, prvi su takvi zakoni usvojeni još 1909. godine. Svrha usvajanja zakona bila je prvenstveno održavati mjesta za spavanje čistim i urednim. Na primjer, bilo je zabranjeno postavljanje tvornica u krugu od 20 km od područja spavanja. Područje zaštite bilo je uredske zgrade ili skladišta, kao i trgovačke lance.

Donošenjem zakona o reguliranju korištenja zemljišta graditelji su se vratili pitanju preispitivanja dizajna spavaćih područja i stvaranja ugode i ljepote unutar njih, ne samo u obliku parkovnih površina, već i u obliku poboljšanog dizajna kuća i rasporeda ulica, stvaranja umjetnih ribnjaka i rekreacijskih područja.